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第一千三百八十一章 神笔马良
    “是要很多钱,四五十亿左右吧。”

    李牧轻描淡写的说出了一个让蔚澜以及王元朗三人都喷血的数额,随后用手指着下面的山谷,如指点江山一般,自信十足的说“你看,我们会在这里模仿出一个完整的古代城镇,这里面会有城墙、有炮塔、有烽火台、有和长城一样的射击垛口,里面有县衙,有镖局,有钱庄,有染坊,有酒坊,有书院,有祠堂,有寺庙,有民居以及酒馆、客栈、商铺,再搞几个不同主题的展览馆、纪念馆或者博物馆,整个古城内清一色的古风建筑,把这条河流包裹其中,在水上面多动点脑筋,把它打造成北方的水镇,再搭一个水上舞台,找知名导演设计一套大型舞台剧;

    不仅要把古城设计完善,还要把司马台长城也囊括到我们的景区里来,除此之外,紧挨着古城的,还要有现代化的星级酒店、各种不同主题的主题酒店、餐厅、购物中心、游客接待中心,规划中的京承高速公路就从你能看到的山谷最远端穿过,我们就把游客接待中心建在高速公路的高架桥下面,到时候游客下了高速就能到景区的停车场,玩一天也可以,玩三天也不会无聊,玩五天六天那样的,我们也不需要,我们就把它发展成燕京周边一到三日游的最佳去处。

    互联网有一种技术叫集群,这个概念拿到现实中的产业里也一样说得通,我们要做的,不只是一个旅游景点那么简单,而是要做一个旅游产品集群。”

    蔚澜已经听傻了眼,国内的旅游地产现在只是刚刚有了一点点萌芽,而且就算是做旅游地产,她能想到的也只是在旅游景区做小规模投资,但没想到要像李牧这样,完全自造一个景区。

    这里现在连一栋房子都没有,李牧却要在这里规划出占满整个山谷的人造古镇集群,这个脑洞开的实在是有些太大了。

    王元朗三人也都大眼瞪小眼,感觉就好像童话故事里皇帝的新衣,饶是李牧再怎么描述,他们都找不到准确的感觉,但蔚澜沉下心来,仔细揣摩了李牧的话之后,眼前的景色就好像一下子活了起来。

    看着下面整个景色优美的山谷,蔚澜脑海中已经开始逐渐构建起了李牧描绘的场景,城墙、县衙、镖局、古街、小巷、民居、市场

    此时的李牧,就像是神笔马良一样,将这一切都画在了蔚澜的脑子里,让她放眼望去,好像已经看到了一个大型的人造古城,繁华、精致、壮观、真实。

    蔚澜惊诧了许久,才从想象中回过神来,看着李牧问道“这样的话需要很多钱吧动辄几十亿,万盈眼下可没有这么多资金来筹备这样的大项目,至少要等到明年我们的住宅地产项目逐渐交付才有可能,而且这样的地产项目投资大,回报周期长,其他股东未必会乐意。”

    说着,蔚澜又怕李牧想自己出钱投这个项目,急忙又提醒道“而且,牧野科技上次融资,你一共套现还没到二十亿人民币,投这么大的项目,会很累的。”

    李牧微微一笑,没有正面回应她的话,而是笑着问道“你说,这地方穷吗”

    蔚澜抿嘴道“应该不富裕吧”

    李牧又问“那你跳出地产的思维范畴,别把它想成一个地产项目,想成一个旅游项目,如果我要给当地政府落地一个五十亿的旅游项目,他们会是什么态度”

    “五十亿的旅游项目”蔚澜眼前一亮“我懂了”

    李牧哈哈一笑,说“就知道以你的聪明,肯定是一点就透。”

    蔚澜说“如果是为当地建设一个大型旅游项目,本身项目在建的时候就能拉动地方经济发展,不少就业岗位,而且项目建成后,还能继续就业岗位,以及旅游收入,这对地方政府来说,是大好事儿,所以我觉得如果这么搞的话,起码我们可以免去拿地成本。”

    “对。”李牧说“拿地成本大于一块钱现金,我都不会投这个项目,不是我抠门,而是那样不符合正常的商业逻辑,我来地方投资,而且是投资大型旅游项目,地方政府必然得把旅游资源从口袋里拿出来,我可以算作当地政府以地皮入股,给他们计算少部分股权。”

    说着,李牧又道“而且,如果我们现在上马这个项目,先跟当地政府谈合作的话,我们就能搭上一个顺风车。”

    “什么顺风车”

    李牧说“我跟湘南卫视合作搞了一档综艺节目,田园性质的,选址就在这附近,这正好是一个跟地方政府拉近关系的契机。”

    蔚澜点了点头,说“如果节目火了的话,也能提前给这一带的旅游资源预热,打响知名度。”

    “对。”李牧笑道“环环相扣就是最好的产业布局,用节目和旅游投资去打包跟当地政府谈合作,然后用节目为旅游项目做预热,这件事情就基本稳了,未来我会把更多的综艺节目资源,以及影视资源结合进来,进一步包装这个古城,让它闻名全国。”

    蔚澜问“我们自己一家跟当地政府合作吗旅游产业我们没有接触过,真操盘这么大的项目,很多旅游环节的细节工作我们怕是应付不来。”

    李牧笑道“所以我们得找国有旅游集团合作,让他们出一部分钱、出经验和旅游资源,我们三方成立一个合资公司,然后共同出几亿元启动资金,剩下的找地方政府做贷款支持,把还贷周期拉长到十年二十年,不用我们自己出钱还贷,而是等古城建成、开始创收之后,用未来的一小部分利润去偿还这笔贷款。”

    房地产就是这样一桩看起来很有万恶资本主义色彩的产业,五十亿投资的商业地产,地产商可能只出了一小半亿资金,然后陆陆续续贷款凑上了另外的一大半,项目建成开始创收,然后用利润来慢慢偿还贷款,最后的结果就是地产商只用了十几亿甚至更少的资金,就撬动了五十亿规模的大项目。

    而银行借给他的钱里,有可能就有你存进银行的几万块钱存款,银行每年给你几百块钱的利息,用你的钱从开发商那里赚上千块钱的利息,然后开发商用你的钱,开发出的地产项目导致房地产价格不断上涨,最后你自己却买不起属于自己的一砖一瓦,这就是资本游戏。

    都说首富同时也等于首负,这句话如果用在地产商身上,真的是一点都不假,就比如万达,固定资产值七千多亿,债务五六千亿,但是只要控盘的大佬能够稳住局面,不让企业的财政问题过危险线,债务就根本不是什么问题,慢慢赚慢慢还就是。

    总而言之,人家用的是自己的头脑,加上你存在银行里的钱,然后再来赚你口袋里的钱,只要稳住局面,就必然稳赢不亏。

    像李牧构思的旅游项目,由于本身是一种地方产业投资,又能提升当地经济,改善当地财政收入结构,所以跟商业地产完全不是一码事,他不会在这里开发任何用于销售的产权,所有古城项目全部以集群式旅游产业的模式运作,跟当地政府谈一个年限,年限一到,所有产业全部过渡给当地政府,自己不会带走一砖一瓦。

    蔚澜想明白了李牧的构思,梳理清了地皮以及资金的解决方案,但还有一个问题是她所不能确定的,于是她问李牧“做这样的大项目,风险其实还是挺大的吧我们未来的营收能力很难预估。”

    李牧微微一笑,说“燕京快两千万人口了,人均收入在全国也比较靠前,私家车也越来越多,所以将来燕京城市人口的周边游一定是一个非常大的产业,那么在这么大的产业面前,有几个真正有竞争力的大旅游项目无论是十渡,还是八达岭、雁栖湖、青龙峡以及秘云水库,这样的旅游景点都有一个特点,那就是小。

    景区可能很大,但是旅游产业无法形成集群,什么叫集群不是多了就叫集群,多,而且还都归一个集团管控、能够像集团军一样协同作战的,才叫集群,你看十渡周围的景点、酒店、餐饮、农家乐,哪个不是各自为战、互相竞争,他们怎么可能形成集群唯独我们这种整体一盘棋式的大规模旅游产业,才能够形成集群,所以,一旦我们的集群搭建成功,我们就能够形成独一无二的竞争力,更何况我手里有强大的推广资源,想推一个旅游产品还是很容易的。

    这样的一个项目,两到三年的建设周期,两到三年的试运营周期,试运营之后就能进入黄金期,收回实际投资可能也就是两三年的事情,剩下的两三年,一边赚钱,一边还贷,如果这个项目做起来了,我们就可以把这个项目当成一个品牌做全国范围内的输出,在国内建个高端的人造古城,甚至可以筹建大型影视以及旅游基地,这就是我们未来的旅游产业第一步。”

    蔚澜仔细思忖半晌,李牧说的虽然很全面,在她看来还是有不小的风险,例如高速公路什么时候才能修通、国民经济是否能够支撑这样的高端周边旅游、国民的消费习惯是否能够从追逐知名景区,转换成追逐人造集群式旅游项目,这些还都是未知数。

    不过,她对李牧有着绝对的信任,在她看来,虽然这个项目还有很多未知数,但只要李牧说它可以,它就一定可以

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