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大西洋之王 第三百三十三章 再去芝加哥（一）
随着商业在像纽约、芝加哥和底特律这样的城市蓬勃发展，租户选择长期租赁这些钢筋水泥机器间的楼层。
因此，每个建筑都是由承租人承诺的长期未来现金流的组合。
抵押贷款证券将这些现金流入转化成债券的利息，然后支付给投资者。
摩天大楼抵押债券将新型的“空中租金”转化为货币资产。
当然，摩天大楼债券并非凭空出现。
20世纪20年代之前，抵押贷款证券就有悠久的历史，芝加哥的s.w.施特劳斯公司宣称已经于1909年开发和完善了单体建筑的抵押贷款证券化。
s.w.施特劳斯最开始是一家中西部的抵押债券公司,但它后来成为摩天大楼债券的主要发行商。
20世纪20年代的高峰期，摩天大楼债券市场被三家公司主导:芝加哥的s.w.施特劳斯公司、纽约的丑国债券和抵押贷款公司以及同样在纽约的g.l.米勒公司。
债券公司在证券化过程中发挥了核心作用。
它们不仅设计债券条款、支付时间表、票面利率和抵押要求来发行债券，也向公众出售债券并提供相关服务。
它们向借款人收取租金，并向投资者支付债券利息，安全是它们的标志。
只不过后来，这个庞大的单体建筑债券市场消失了几十年，抵押贷款债券市场是其自身成功的受害者。
早在20世纪20年代之前,这个新时代的抵押融资方式的弱点就暴露出来。
哈里·s.布莱克是一家参与新泽西州发展建设的主要公司的总裁,他曾在1911年指出:纽约下城区的摩天大楼问题吸引了更多的关注……
市政厅下的众多大型办公室建筑很难取得合理回报的问题，加上最近一两年新建建筑引发的激烈竞争昭示着，就写字楼、剧院和酒店而言，纽约已经过度建设了。
战前的金融问题有所缓解，办公楼宇的建设恢复了繁荣。
很多新发行的债券都是小面额的，以吸引相对保守的小额投资者，其绝对数量甚至震惊了房地产行业的领导者。
由于债券发行而非基本需求导致的写字楼市场的完全投机和市场泡沫:不管是否需要，建筑物的建设完全为了方便投资商行发行债券……
由于有投机者不顾投资回报而借入全部的建设成本，造成了产品过剩。
然后，他们卖出建筑物获利并继续在另一个地方重新开始……
没人喜欢那些建设成本全部依赖于借贷、投资商行本身只占有极少部分股权的融资方案，除了投资方。
总之，马菲特想要建造摩天大楼作为大西洋城的标志物，除了想要借此提升自己的地位外，更多还是为了赚钱。
“说实话，我并不支持你建摩天大楼，但如果你坚持，我会给予一定的支持。”黎耀阳这样说。
“谢谢，其实资金倒还好，关键是落成后盈利的问题。”
马菲特心里有数,他也不是一拍脑门就决定的。
“你的意思是，希望我们集团入驻？”
“对！给你留三层如何？”
“额，不大够，我还有报社，还有酒店集团、客运公司等等，一个报社就得占三层。”筆趣庫
马菲特大手一挥:
“那就给你6层，不够再说。”
6层？大手笔呢，前提是不要钱。
但以黎耀阳对这家伙的了解，不要钱是不可能的，绝对不可能的。
当然，这是后话，暂时不提也罢。
随后，马菲特满是兴奋的语气说:
“我要建造大西洋城的瑞莱斯大厦！”
瑞莱斯大厦？赫赫有名啊。
作为现代都市必不可少的建筑元素，摩天大楼极大地改变了城市的面貌。
世界上第一座使用玻璃作为外墙主体的摩天大楼，是芝加哥的瑞莱斯大厦，竣工于1895年。
它开拓性的建筑结构是20世纪高层建筑的核心元素，也成为很多现代化建筑信奉的宗旨。
但说实话,每一栋摩天大楼的诞生背后，都伴随着一段曲折离奇的故事。
似乎
这种独特的建筑物，被神婆诅咒了一样。
长期以来,人们一致认为20世纪初宏伟的建筑类型——商业“摩天大楼”最早出现在芝加哥。
大家也认可这项伟业诞生于19世纪80年代初，虽然这一看似显而易见的事实需要基于一系列判断方能得出。
这其中，一个最基本的问题凸显出来:到底什么是摩天大楼？
这个问题不仅关乎建筑高度，还涉及技术与艺术领域的议题。
如果摩天大楼这个概念至少在一定程度上等同于先驱、“尖端”、前卫的建筑与设计以及最先进技术的运用的话。
那么摩天大楼的定义必然包括建造的技巧、劳务的提供方式与建筑的实体外观。
通盘考虑这些方面之后，如果让各方为世界上最早的摩天大楼提名，想得到一致的答案会出人意料地困难。
但大家一致同意的一点是，即便人们对它的确切身份仍存有争议，世界上最早的摩天大楼也确实诞生于芝加哥。筆趣庫
芝加哥国家大道上落成的瑞莱斯大厦一楼附近熙熙攘攘的人流。
这座1895年面世的大厦可以说是现代史上第一座真正意义上的摩天大楼。
在这座于1895年年初落成的大厦身上，人们可以看到，它全部的关键要素几乎都可以在稍早时期的大楼中找到对应——钢铁框架、防火结构、陶板外墙，以及奥的斯安全电梯。
它的原创性更多地体现于艺术价值与设计理念，而非建造手段，但也正因如此，它才更具竞争优势，才能成为可称之为现代摩天大楼的最早、最好的建筑。
与随后的建筑相比，瑞莱斯大厦更加注重简洁性与功能性，跳出了19世纪末复古装饰的窠臼；而与早期的建筑相比，它也开创性地发挥出了现代技术的潜力。
大厦幕墙的主体部分为玻璃材质，建筑主立面非玻璃的部分采用美丽的白色带釉陶板覆盖，瑞莱斯大厦因此焕发出灵动飘逸之美。
从简洁的玻璃窗到无瑕的白釉陶板，从建筑材料到建造工艺，再到对实用性的追求，这些元素构成了瑞莱斯大厦最具标志性的装饰，使它看起来格外气派时髦。
因此，每个建筑都是由承租人承诺的长期未来现金流的组合。
抵押贷款证券将这些现金流入转化成债券的利息，然后支付给投资者。
摩天大楼抵押债券将新型的“空中租金”转化为货币资产。
当然，摩天大楼债券并非凭空出现。
20世纪20年代之前，抵押贷款证券就有悠久的历史，芝加哥的s.w.施特劳斯公司宣称已经于1909年开发和完善了单体建筑的抵押贷款证券化。
s.w.施特劳斯最开始是一家中西部的抵押债券公司,但它后来成为摩天大楼债券的主要发行商。
20世纪20年代的高峰期，摩天大楼债券市场被三家公司主导:芝加哥的s.w.施特劳斯公司、纽约的丑国债券和抵押贷款公司以及同样在纽约的g.l.米勒公司。
债券公司在证券化过程中发挥了核心作用。
它们不仅设计债券条款、支付时间表、票面利率和抵押要求来发行债券，也向公众出售债券并提供相关服务。
它们向借款人收取租金，并向投资者支付债券利息，安全是它们的标志。
只不过后来，这个庞大的单体建筑债券市场消失了几十年，抵押贷款债券市场是其自身成功的受害者。
早在20世纪20年代之前,这个新时代的抵押融资方式的弱点就暴露出来。
哈里·s.布莱克是一家参与新泽西州发展建设的主要公司的总裁,他曾在1911年指出:纽约下城区的摩天大楼问题吸引了更多的关注……
市政厅下的众多大型办公室建筑很难取得合理回报的问题，加上最近一两年新建建筑引发的激烈竞争昭示着，就写字楼、剧院和酒店而言，纽约已经过度建设了。
战前的金融问题有所缓解，办公楼宇的建设恢复了繁荣。
很多新发行的债券都是小面额的，以吸引相对保守的小额投资者，其绝对数量甚至震惊了房地产行业的领导者。
由于债券发行而非基本需求导致的写字楼市场的完全投机和市场泡沫:不管是否需要，建筑物的建设完全为了方便投资商行发行债券……
由于有投机者不顾投资回报而借入全部的建设成本，造成了产品过剩。
然后，他们卖出建筑物获利并继续在另一个地方重新开始……
没人喜欢那些建设成本全部依赖于借贷、投资商行本身只占有极少部分股权的融资方案，除了投资方。
总之，马菲特想要建造摩天大楼作为大西洋城的标志物，除了想要借此提升自己的地位外，更多还是为了赚钱。
“说实话，我并不支持你建摩天大楼，但如果你坚持，我会给予一定的支持。”黎耀阳这样说。
“谢谢，其实资金倒还好，关键是落成后盈利的问题。”
马菲特心里有数,他也不是一拍脑门就决定的。
“你的意思是，希望我们集团入驻？”
“对！给你留三层如何？”
“额，不大够，我还有报社，还有酒店集团、客运公司等等，一个报社就得占三层。”筆趣庫
马菲特大手一挥:
“那就给你6层，不够再说。”
6层？大手笔呢，前提是不要钱。
但以黎耀阳对这家伙的了解，不要钱是不可能的，绝对不可能的。
当然，这是后话，暂时不提也罢。
随后，马菲特满是兴奋的语气说:
“我要建造大西洋城的瑞莱斯大厦！”
瑞莱斯大厦？赫赫有名啊。
作为现代都市必不可少的建筑元素，摩天大楼极大地改变了城市的面貌。
世界上第一座使用玻璃作为外墙主体的摩天大楼，是芝加哥的瑞莱斯大厦，竣工于1895年。
它开拓性的建筑结构是20世纪高层建筑的核心元素，也成为很多现代化建筑信奉的宗旨。
但说实话,每一栋摩天大楼的诞生背后，都伴随着一段曲折离奇的故事。
似乎
这种独特的建筑物，被神婆诅咒了一样。
长期以来,人们一致认为20世纪初宏伟的建筑类型——商业“摩天大楼”最早出现在芝加哥。
大家也认可这项伟业诞生于19世纪80年代初，虽然这一看似显而易见的事实需要基于一系列判断方能得出。
这其中，一个最基本的问题凸显出来:到底什么是摩天大楼？
这个问题不仅关乎建筑高度，还涉及技术与艺术领域的议题。
如果摩天大楼这个概念至少在一定程度上等同于先驱、“尖端”、前卫的建筑与设计以及最先进技术的运用的话。
那么摩天大楼的定义必然包括建造的技巧、劳务的提供方式与建筑的实体外观。
通盘考虑这些方面之后，如果让各方为世界上最早的摩天大楼提名，想得到一致的答案会出人意料地困难。
但大家一致同意的一点是，即便人们对它的确切身份仍存有争议，世界上最早的摩天大楼也确实诞生于芝加哥。筆趣庫
芝加哥国家大道上落成的瑞莱斯大厦一楼附近熙熙攘攘的人流。
这座1895年面世的大厦可以说是现代史上第一座真正意义上的摩天大楼。
在这座于1895年年初落成的大厦身上，人们可以看到，它全部的关键要素几乎都可以在稍早时期的大楼中找到对应——钢铁框架、防火结构、陶板外墙，以及奥的斯安全电梯。
它的原创性更多地体现于艺术价值与设计理念，而非建造手段，但也正因如此，它才更具竞争优势，才能成为可称之为现代摩天大楼的最早、最好的建筑。
与随后的建筑相比，瑞莱斯大厦更加注重简洁性与功能性，跳出了19世纪末复古装饰的窠臼；而与早期的建筑相比，它也开创性地发挥出了现代技术的潜力。
大厦幕墙的主体部分为玻璃材质，建筑主立面非玻璃的部分采用美丽的白色带釉陶板覆盖，瑞莱斯大厦因此焕发出灵动飘逸之美。
从简洁的玻璃窗到无瑕的白釉陶板，从建筑材料到建造工艺，再到对实用性的追求，这些元素构成了瑞莱斯大厦最具标志性的装饰，使它看起来格外气派时髦。